Woonvisie

Het College van B&W

p/a afdeling Bouwen en Wonen
Postbus 950
5700 AZ Helmond

Betreft: Reactie op de Concept Woonvisie 2007 - 2015

Geacht College,
Op 21 mei jl. heeft het College haar visie op het wonen in Helmond tot 2015 gepresenteerd en eenieder opgeroepen om te laten weten wat men daarvan vindt. Het Platform Helmondse Bewonersorganisaties wil als overkoepeling van Helmondse woonconsumenten graag hierbij haar mening geven. Daarbij zijn we niet over een nacht ijs gegaan. Diverse gesprekken zijn door het bestuur gevoerd met de gemeente, de corporaties en de koepelorganisaties van de vier corporaties. Vervolgens is deze reactie besproken en vastgesteld in de Algemene Ledenvergadering van 26 juni 2007.

In deze aanbiedingsbrief gaan we eerst in op een viertal hoofdthema’s uit de gemeentelijke woonvisie. Als Bijlage vindt u daarnaast een wat meer gedetail-leerde reactie per hoofdstuk. Uiteraard hopen we in de definitieve versie terug te zien dat u ook wat is gelegen aan de mening van de woonconsumenten.

1. De groeiambitie van de gemeente

   Hoeksteen van de woonvisie is de ambitie van de gemeente Helmond om door te groeien naar een stad van 100.000 inwoners. Het PHB begrijpt deze ambitie en wil deze ook ondersteunen. Helmond is nog niet klaar. Er wonen aan de randen van de stad nog teveel mensen, die nog geen Helmonder zijn geworden. Het hart van de stad moet ook voor hen gaan kloppen.

   Maar de stad is meer dan dit en het is van cruciaal belang dat er een visie komt op de toekomst van alle wijken van Helmond, zowel fysiek, maar nog meer sociaal maatschappelijk, zodat de ontwikkeling van de ene wijk niet ten koste gaat van een andere.

   Daarnaast zullen alle groeiambities binnen de regio in balans moeten zijn. Dat geldt niet alleen voor het wonen maar ook voor de economie. Want het heeft geen zin om voor de leegstand te bouwen. Om die reden is het ook goed, dat er in de woonvisie een minimumvariant is opgenomen en dat er mee rekening wordt gehouden dat de groeidoelstelling pas later dan gepland gehaald wordt.

2. De kernvoorraad is voldoende

   Stelling van de gemeente is dat er in Helmond voldoende sociale huurwoningen zijn voor de doelgroepen van beleid van de corporaties. Wat nog gebouwd wordt is ter vervanging van sloop, van woningen, die verkocht worden en in het kader van de zorg. Een en ander is uitgebreid onderzocht in een nota over de Kernvoorraad. Deze nota onderschrijft het PHB.

   Wel wijzen we er op dat het gemiddelde inkomensniveau in H elmond relatief laag is. Er is daarom absoluut behoefte aan voldoende goedkope woningen in de stad. Nu zijn die er nog, immers 90 % van de sociale huurwoningen zit onder de aftoppingsgrens, maar zijn ze er over enige tijd nog steeds, zeker nu de corporaties bezig zijn met het harmoniseren van de huren naar 70% van het maximaal redelijke niveau. We vinden het daarom van groot belang om de ontwikkeling van de woningmarkt op dit thema goed te volgen, omdat de ervaring leert dat de situatie snel kan veranderen.

3. Instellen leefbaarheidsfonds

   Hierover hebben we veel gediscussieerd. Hoewel het instellen van een leefbaar-heidsfonds op het eerste gezicht sympathiek is roept het bij ons veel vragen op, waar we nog geen antwoord op hebben. Gemeente en corporaties investeren al volop in leefbaarheid, maar hoeveel dat is hangt weer af van de omschrijving die gekozen wordt van het begrip leefbaarheid. Belangrijkste is dat partijen het eens zijn over wat er nodig is en daarin investeren, want afdwingen lijkt ons niet de juiste weg. Wel zou de gemeente corporaties moeten aanspreken, die te weinig in leefbaarheid investeren. Daar is nu niks over bekend. Dus leefbaarheidsfonds prima, maar onder duidelijke voorwaarden. Het PHB ziet het ook als een kans om bewoners mee te laten praten over leefbaarheidinvesteringen in hun eigen wijken. Zie ook de bijlage, hoofdstuk 4.

4. Wie doet wat

   Wanneer je achter in de Woonvisie naar het schema kijkt waarin staat wie wat doet, valt o.a. op dat de gemeente niet in alle vakjes staat aangekruist. Dat is vreemd, want wij zien de gemeente als regisseur van het hele programma die streeft naar een integrale aanpak. De gemeente is immers bij alle deelterreinen betrokken. Evenals de corporaties trouwens. Het is dan ook van wezenlijk belang dat deze twee partijen op een lijn zitten. Helaas zien we dat dit niet altijd het geval is. Het PHB vindt het een van de belangrijkste uitdagingen van de woonvisie.

   Daarnaast vinden we dat de gemeente ook de particulier verhuurders aan moet spreken.

Als bijlage bij deze brief vindt u per hoofdstuk en meer in detail alle opmerkingen bij de woonvisie, die het PHB wil maken. We zijn erg benieuwd naar de uiteindelijke inhoud van de Woonvisie en hopen daarin uiteraard onze punten terug te vinden.

Graag is het PHB verder betrokken bij de uitwerking en uitvoering van de woonvisie. Zij zal dit altijd doen vanuit een positief kritische houding.

Immers doel van alle inspanningen moet zijn: een voor alle burgers leefbare en aantrekkelijke stad Helmond!!

Met vriendelijke groet,
Bestuur PHB,

Fred van den Eijnden, voorzitter	Antoon Steenbakkers, secretaris
F.v.d.Eijnden	A.Steenbakkers

Afschrift :

Afdeling Wonen Gemeente Helmond VROM Directeuren Overleg

REACTIE PHB OP DE CONCEPT WOONVISIE 2007 – 2015 PER HOOFDSTUK

1. INLEIDING

   In deze bijlage willen we meer in detail in gaan op de diverse hoofdstukken van de woonvisie. De volgende punten zijn nog van belang alvorens verder te lezen.

   • De opmerkingen van het PHB bij de woonvisie volgen wel de hoofdstukindeling, maar niet altijd de nummering van de beslispunten. Waar dat wel zo staat het er bij vermeld. Verder kaarten we ook regelmatig nieuwe punten aan
   • In deze reactie zeggen we niet telkens waar we het allemaal mee eens zijn. Met andere woorden als we ergens niks over zeggen zijn we het er mee eens.
   • Er zijn diverse punten concreet omschreven, maar veel punten kunnen SMART (Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden) worden omschreven. Op die manier is ook voor eenieder helder en controleerbaar wanneer de doelen bereikt zijn.
   • Het PHB heeft in februari een uitgebreid advies geschreven t.a.v. de woonvisie, aansluitend op de indeling, die de gemeente toen heeft voorgelegd. Echter de nieuwe indeling van de Woonvisie sluit daar niet op aan. Dat maakt het moeilijk om beide stukken een op een te vergelijken. Dat doen we dus alleen waar mogelijk.

2. GOED WONEN: ONTWIKKELING VAN DE WONINGVOORRAAD
   1. De groeiambitie naar 100.000 inwoners (1.a.)

      We begrijpen de argumentatie, Helmond is nog niet klaar en de relatie tussen de wijken en het centrum moet nog worden gelegd en versterkt. De helft van de inwoners van Brandevoort is nog op Eindhoven georiënteerd. Daar is zeker nog een slag te halen. Belangrijkste is echter dat er samenhang en balans is in de ontwikkeling van het centrum en wijken. Niet alle geld moet naar het Centrum of de nieuwe wijken Suytkade, Brandevoort of Dierdonk. Ook de oudere bestaande wijken schreeuwen om investeringen.

   2. Het is belangrijk om binnen SRE verband de groeitaakstelling van Helmond af te stemmen. De optelsom van alle ambities samen is te hoog. Zijn er wel genoeg mensen bereid om hier te komen wonen; natuurlijke aanwas en toestroom van elders. Per slot van zake is de smelting van poolkap (gelukkig) nog lang niet zover gevorderd, dat mensen uit de Randstad het in Brabant hogerop komen zoeken. Het is daarom van belang om parallel aan de bevolkingsgroei ook economische groei tot stand te brengen. Dat is een belangrijk aandachtspunt. Het is dan ook realistisch om er rekening mee te houden dat de groei-ambitie niet of pas op een later tijdstip wordt gehaald.

3. GOED WONEN: BESTAANDE WONINGVOORRAAD
   1. Wijkvisies ontwikkelen

      Dit gaat op dit moment niet naar wens. Er is grote behoefte bij bewoners naar een uitgewerkte visie op de toekomst van elke wijk in Helmond. Dat is belangrijk als basis voor plannen, maar ook als basis van consumentengedrag. Mensen weten graag wat hun te wachten staat, wat ze van anderen kunnen verwachten en wat ze zelf moeten doen.
      Kortom: op basis van de ervaringen met wijkvisie die er liggen een model maken waaraan een wijkvisie moet voldoen, een tijdplanning en voldoende capaciteit vrijmaken of inhuren en dan samen met alle wijkeigenaren (bewoners, gemeente, corporaties, eigenaren, bedrijven, enz.) aan de slag Aan de gemeente de taak om de regiefunctie te nemen en te zorgen dat het in evenwicht is. Immers wat in de ene wijk gebeurt, heeft gevolgen voor andere wijken. Kijk maar naar de Binnenstad.

   2. Opplussen van woningen (2.e.)

      Dit zal zeker een succes zijn. WoCom heeft er al een start mee gemaakt door aan huurders van 55+ een bedrag van € 1.600,- beschikbaar te stellen voor het ouderenproof maken van hun woning. Ook Woonpartners is er mee bezig. De gemeente moet afspraken maken met de corporaties hoe zij zich hierin gaan opstellen. Verder is ook regeling voor particuliere eigenaren en huurders van particuliere verhuurders wenselijk.

   3. Kernvoorraad (2.c.)

      De nota die hierover is geproduceerd is duidelijk. Basis is 14.000 woningen, minimaal 70% onder de aftoppingsgrens. Is een helder verhaal. Wel wijzen we er op dat het gemiddelde inkomensniveau in Helmond relatief laag is. Er is daarom absoluut behoefte aan voldoende goedkope woningen in de stad. Nu zijn die er nog, immers 90 % van de sociale huurwoningen zit onder de aftoppingsgrens, maar zijn ze er over enige tijd nog steeds, zeker nu de corporaties bezig zijn met het harmoniseren van de huren naar 70% van het maximaal redelijke niveau. Daarom is het van groot belang om de ontwikkeling van de woningmarkt goed te volgen en te koppelen aan woningmarktanalyses van de vraag. Immers het is gemakkelijker om huurwoningen om te zetten in koop- woningen, dan andersom. Daarnaast is onze vraag of er wel voldoende grondgebonden woningen zijn omdat er toch relatief veel appartementen worden gebouwd.

   4. Woon- en leefklimaat in bestaande wijken (2.f.)

      Het thema leefbaarheid en veiligheid is van groot belang. De bestaande aanpak van woonoverlast via overlastteams en ketenafspraken werkt wel, maar regelmatig is meer nodig. Zoals de mogelijkheid om mensen met volstrekt crimineel of asociaal woongedrag buiten de samenleving te huisvesten.

      Bijvoorbeeld in aparte woningen. Samen met de Stuurgroep Experimenten Woonoverlast (SEV) wordt daarmee in Nederland in verschillende steden geëxperimenteerd (Skaeve Huse). Helmond is daar ook aan toe. Dat kost geld, maar het alternatief is dat ze verantwoordelijk zijn voor vele verhuisbewegingen. Het zou het sluitstuk zijn van de aanpak van woonoverlast in Helmond en een goed project voor het leefbaarheidsfonds. Zie ook hoofdstuk 4.

      Daarnaast is continuïteit van allerlei projecten erg belangrijk. Vaak wordt tijdelijk veel energie gestoken in extra toezicht, leefregelprojecten, handhaving, maar om echte meer langdurige resultaten te behalen is meer nodig en op termijn haakt vaak handhaving af omdat ze de extra inzet niet meer kunnen handhaven. Zie ook 4 E.

   5. De verhouding huur : koop in de stad is wel aan ’t veranderen, maar per wijk zijn de verhoudingen soms nog zeer afwijkend. Er wordt echter flink gewerkt aan het veranderen van de verhoudingen in wijken waar (te) veel huurwoningen zijn en ook met goede argumenten, maar andersom zien we die beweging beslist niet. Goed nagaan hoe dat komt en er ook open over zijn. Je kunt wel differentiatie van wijkopbouw hoog in ’t vaandel voeren, maar het moet dan ook realistisch zijn. Immers in een wijk als Dierdonk wordt het al moeilijker. In Stiphout is wel vraag naar sociale huur of koop, maar waar is ruimte, enz.

4. GOED WONEN: WONINGBOUWPROGRAMMA

   1. Binnen de het Regionaal Platform Wonen van de SRE liggen nu voorstellen voor het opzetten van een regiegroep, die moet voorkomen dat vergelijkbare woningbouwprojecten elkaar beconcurreren omdat ze in tegelijkertijd in hetzelfde marktsegment worden opgeleverd, met leegstandsrisico. Ook binnen Helmond zou een dergelijke regie wenselijk zijn. De gemeente moet daarom periodiek met alle bouwende partijen om tafel gaan om te bekijken of bijstelling van het programma nodig is.

   2. Extra plancapaciteit voor senioren en starters (3.c.)

      Dit is zeker wenselijk in elke wijk, echter in de wetenschap dat veel starters klein beginnen zou ook gekeken moeten worden naar de vele kleinere woningen in de bestaande wijken, die er zijn en die ook geschikt zijn voor starters. Zij hoeven zich toch niet meteen op de nieuwbouw te richten, maar kunnen ook terecht in de bestaande bouw, die bijvoorbeeld door corporaties verkocht gaat worden. Het is goed om per wijk (onderdeel wijkvisie) te kijken naar de mogelijkheden en de kansen. De corporaties zijn hierbij belangrijke partners.

5. GOED WONEN: LEEFOMGEVING EN LEEFBAARHEID

   De basis van dit hoofdstuk is dat alle partijen erkennen dat ze een rol hebben bij het handhaven en verbeteren van de leefbaarheid in woonwijken en dat daarbij moet worden samengewerkt. Uiteraard zijn er dan zaken, die bij uitstek de verantwoordelijkheid van de gemeente zijn en zaken, die bij woningeigenaren liggen. Dat kunnen corporaties, maar ook pensioenfondsen en zelfs individuele eigenaren zijn. Daarnaast is er een grijs gebied, waarvoor ieder een stuk mede-verantwoordelijkheid draagt. Als er daar niet wordt samengewerkt en niet ieder zijn verantwoordelijkheid neemt – ook bewoners - wordt het een rotzooi.

   1. Maatschappelijk ondernemerschap (4.a.)

      Het is dan ook van het grootste belang dat partijen op een lijn zitten. Als daarvoor nodig is dat gemeente en corporaties het samen eens worden over wat onder “maatschappelijk ondernemerschap“ wordt verstaan. Prima! Via internet hebben we een omschrijving gevonden, die ons wel aanspreekt en die afkomstig is van het KWH-Maatschappijlabel. In hun ogen is een maatschappelijk ondernemende corporatie een organisatie die:

      • luistert naar wat belanghouders van haar verwachten;
      • de buitenwereld invloed geeft op de keuzen, die ze maakt;
      • open is over de voor de taak beschikbare middelen en de besteding daarvan;
      • op transparante wijze verantwoording aflegt over haar prestaties;
      • medewerkers stimuleert om vanuit contacten met de buitenwereld mogelijke opgaven op te halen en oplossingen aan te dragen;
      • daarmee vertrouwen wekt bij bewoners en andere belanghouders.

      Alleen zijn we bang dat als gemeente en corporaties het op papier eens zijn over deze omschrijving, dit geen enkele garantie is voor andere verhoudingen of dat het meer investeringen van een van beide partijen oplevert.

      Het PHB blijft vooral geïnteresseerd in daden, want zoals voormalig staatssecretaris Jan Schaeffer al zei: ”In gelul kun je niet wonen”.

      Interessant is de “Effectenkaart“ die de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) heeft ontwikkeld en die bedoeld is ter verbetering van het eigen ondernemerschap van corporaties en om investeringen beter maatschappelijk te verantwoorden (effectenkaart@sev.nl).

   2. Leefbaarheidsfonds (4.b.)

      1. Zoals al in de aanbiedingsbrief is aangegeven is dit een onderwerp, waar door het PHB lang over is gediscussieerd. Extra geld voor leefbaarheid is altijd goed. Het kan nooit genoeg zijn. Alleen hebben we het hier over ‘extra’ geld? De corporaties hebben vaak al een “leefbaarheidsfonds” of iets dergelijks en als de storting in het leefbaarheidsfonds in plaats komt van geld dat nu ook al wordt uitgegeven aan leefbaarheid, dan levert het per saldo niet meer op. Sterker nog, het kan als excuus worden gebruikt om niet meer uit te hoeven geven.

      2. “Wie betaalt bepaalt”, dat principe zouden we van toepassing willen verklaren op het beheer van het leefbaarheidsfonds. In het voorstel van de gemeente zijn het de met name de corporaties, die er geld in stoppen. Onduidelijk is wat de bijdrage van de gemeente zelf is. Dat zou bijvoorbeeld de opbrengst van de hogere grondprijzen kunnen zijn of een vast bedrag per inwoner. Via de WOZ kan men ook kopers laten betalen aan het leefbaarheidsfonds, direct of indirect. Immers zij hebben ook profijt van de investeringen, die er worden gedaan.
         Het is in ieder geval geld dat door de burgers c.q. de huurders (woonconsumenten) is opgebracht, dus die drie partijen zouden vooralsnog het fonds moeten beheren én samen bepalen waarin geïnvesteerd wordt. Als er meer partijen een bijdrage leveren – en we zouden niet weten waarom marktpartijen niet ook een bijdrage kunnen leveren – mogen die natuurlijk ook mede beheren, m.a.w. draag je bij, dan praat je mee. Het is nog zoeken naar de goede vorm.

      3. Natuurlijk horen bij zo’n fonds ook spelregels. We doen enkele suggesties:

         • Zo is de vraag, of de zwaarte van de stem in het kapittel gekoppeld moet worden aan de hoogte van de inbreng.
         • Verder zouden er geen zaken uit betaald moeten worden, die nu al op een reguliere manier worden betaald, dus bv. geen lantaarnpalen en ook geen woningverbetering. Ook projecten, die nu al bestaan moeten er niet uit worden betaald, bv. het VIP fonds of stadswachten. Het fonds moet dus niet via een omweg de eigen exploitatie van de gemeente of corporaties verlichten; het fonds heeft alleen zin als het iets toevoegt.
         • Voor het fonds moet een duidelijke omschrijving van het begrip leefbaarheid worden gezocht, die ook aangeeft wat er niet uit betaald wordt. Hoort educatie er bij? En veiligheid?
         • Ook moet er slechts een klein deel aan overhead worden besteed of moet de overhead van buiten het fonds komen, bijvoorbeeld van de gemeente.
         • Tenslotte gaan we er van uit dat het vullen van het leefbaarheidsfonds niet zal leiden tot extra huurverhoging.

      Conclusie: het PHB is alleen voorstander van een leefbaarheidsfonds als het iets kan toevoegen, als het extra dingen mogelijk maakt, die anders geen kans van slagen hebben. We zien het bovendien als een kans voor bewoners om mee te praten over investeringen in de wijk waar ze wonen.

   3. Wonen boven winkels (4.c.)

      Het project wonen boven winkels is een prima initiatief. Het kan leiden tot meer bewoners in het centrum en levendigheid ook buiten de sluitingstijden van de winkels. We kunnen echter niet inschatten of de bijdrage van € 100.000,- per jaar voldoende is om zo’n project op gang te krijgen. Het lijkt ons niet zo veel. Ongetwijfeld heeft men er in andere steden ervaring mee en wordt daarvan geleerd. Let echter wel op goede woonvoorwaarden, want het is niet altijd leuk om boven een restaurant, kebabzaak of lunchroom te wonen.

   4. Politiekeurmerk Veilig Wonen (4.d.)

      Dit is een traject waar de corporaties al volop mee bezig zijn, al weten we niet precies wat al is gerealiseerd en of de doelstelling van 80% realistisch is. Wellicht kan de gemeente een kaart laten maken, met daarop alle straten, die al voldoen aan het PKVW.
      Dat het PKVW voor zoveel mogelijk woningen een prima zaak is zal duidelijk zijn. Corporaties en gemeente ga daarmee door. Maar daarom ook de vraag: “Hoe zit het met particuliere verhuurders?” Wat is de stand van zaken in wijken waar veel particuliere verhuur is, zoals Rijpelberg en Brouwhuis. Zijn die daar ook mee bezig.
      En hoe zit het in koperswijken? We gaan er van uit dat bij de nieuwbouw PKVW de norm is, die behoort tot de randvoorwaarden. Echter in andere kopersbuurten zou de gemeente een project moeten starten, dat peilt wat de bewoners willen en bekijkt of gemeente en bewoners samen ook PKVW kunnen realiseren.

   5. Extra budgetten voor veiligheid

      In het kader van veiligheid komen er extra middelen van Den Haag naar de steden, die men vervolgens zelf kan besteden aan de verbetering van de veiligheid en dus leefbaarheid in de stad. Het PHB pleit er voor om dat ten behoeve van de bestaande wijken in te zetten. Bijvoorbeeld via het inzetten van meer wijkbeheerders in Helmond, zoals in Helmond Oost. Inmiddels heeft de Raad hier ook voor gepleit zo vernemen we. (Zie ook bij punt 2D).

   6. Wijkmanagers aanstellen

      Op dit moment is er in Helmond één functionaris, die intermediair is tussen alle wijkorganisaties en de gemeente en dus overloopt van het werk. Daarnaast heeft de Binnenstad een aparte wijkmanager of programmamanager. In veel gemeenten heeft elke wijk een wijkmanager of iets dergelijks die rechtstreeks onder het college van B&W valt en vergaand mandaat heeft en een eigen budget en die zaken kan regelen. Hij of zij is de verbindende schakel tussen gemeente en wijk. Het PHB pleit voor het aanstellen van een dergelijke wijkmanager voor alle wijken. Deze functionaris is degene, die namens de gemeente verantwoordelijk is voor de uitvoering van alle programmapunten, die de gemeente met andere partijen in de wijk afspreekt en die straks in de wijkvisies per wijk zijn vastgelegd.

6. GOED WONEN: VOOR WIE, VRAAG EN AANBOD

   1. Afstemming van vraag en aanbod zijn prima uitgangspunten en daarbij kijken naar de maatschappelijke trends idem dito. Echter ook feitelijke informatie over de woonwensen van mensen is ook van groot belang. Het is een van de redenen, waarom het PHB medewerking heeft verleend aan de ontwikkeling van “HureninHelmond”. Helaas zijn de cijfers, die daar nu uitkomen nog te sterk vervuild. Echter, zeker wat betreft de woonwensen van huurders komt daar in de toekomst belangrijke informatie uit, die gebruikt kan worden voor het monitoren van de woningmarkt en het plannen van nieuwbouw in de stad.

   2. Plancapaciteit senioren en starters (5.a.)

      Bij woningbouwprogramma (3) hebben we al gezegd; starters zullen ook vaak kunnen starten met (kleinere) woningen in bestaande wijken. Desnoods kijken of je woningen kunt samenvoegen, dan wel van 3 woningen er 2 maken. Of etagewoningen vergroten door uitbouwen er tegenaan te plakken. In den lande zijn daar mooie voorbeelden van. Op die manier kan ook differentiatie in bestaande wijken qua woningaanbod en eigendomsverhoudingen worden bevorderd.

   3. Particulier opdrachtgeverschap (5.e.)

      Het valt op dat dit in het schema “Wie doet wat” een van de weinige vakjes is waar corporaties niet zijn aangevinkt. Toch kunnen we ons wel degelijk voorstellen dat corporaties toekomstige huurders nauw betrekken bij het ontwikkelen van nieuwbouw. Ook daarvan zijn geslaagde voorbeelden en huurders kunnen zeer kritisch zijn en dat komt vaak ook de bouwplannen en de corporatie ten goede.

7. GOED WONEN: DOELGROEPEN
   1. Specifieke doelgroepen (6.a.)
      • Voor wat betreft de doelgroep jongeren en jong volwassenen willen we in het bijzonder pleiten voor het realiseren van projecten, waarbij jongeren begeleid worden bij zowel wonen als werken of studeren. Er is in Helmond al een dergelijke kleinschalig project (“Kamers met kansen”) maar er zouden er nog meer kunnen komen. In Christus Koning is iets dergelijks gepland. Wanneer kan dit gereed zijn.
      • Een tweede doelgroep waar we voor willen pleiten zijn de ouderen met de ziekte van Alzheimer. Verwacht wordt dat deze doelgroep in de komende jaren behoorlijk zal toenemen, zelfs in Helmond. Het is belangrijk hiervoor tijdig voldoende kleinschalige voorzieningen in de verschillende wijken te realiseren.
      • Tenslotte is het van belang dat er niet teveel projecten geconcentreerd worden, maar dat er gespreid wordt over de stad.
   2. Huisvesten seizoenarbeiders (6.b.)

      Met een gespannen arbeidsmarkt zal het aantal “seizoenarbeiders” in de toekomst alleen nog maar toenemen. Het is geen goede zaak als deze mensen zijn overgeleverd aan huisjesmelkers of illegale onderverhuur. Ook de corporaties hebben hier een taak. We stellen voor op korte termijn te onderzoeken of het mogelijk is hiervoor structureel leegstaande kantoor- of bedrijfspanden in te richten. Helmond moet daarmee niet te lang wachten.

8. GOED WONEN: WOONRUIMTEVERDELING
   1. Evaluatie van woonruimtebemiddelsystemen (7.a.)

      Dit is dringend gewenst. Het PHB heeft “HureninHelmond” altijd verdedigd, heeft er mede verantwoordelijkheid voor genomen. Echter er is nog onvoldoende zicht op de werkwijze. Natuurlijk snappen we wel dat bepaalde informatie marktgevoelig is, maar we horen té vaak van mensen, dat ze er niet tevreden over zijn. Het PHB zal er dan ook voor pleiten om bij de evaluatie weer een klantenpanel te betrekken.
      Daarnaast is het bij de ontwikkeling van “HureninHelmond” voor de bewonersorganisaties steeds een belangrijk uitgangspunt geweest, dat – welk systeem er ook zou komen – het nooit zo mag zijn dat corporaties niet kunnen ingrijpen als er ten gevolge van het systeem ongewenste situaties (dreigen te) ontstaan. We krijgen regelmatig signalen dat dit toch gebeurt.
      Kortom, we zien uit naar de evaluatie.

   2. Mutatiegraad verhogen met 15% (7.b.)

      Betekent dit, dat als de mutatiegraad bijvoorbeeld 10% is dat deze dan naar 11,5 % zou moeten? Het probleem zal zijn dat veel mensen, die volgens sommigen in de “verkeerde” woning wonen (te groot, te goedkoop) geen reden hebben om weg te gaan.
      Bijvoorbeeld een oudere alleenstaande, die nog in een grote eengezinswoning woont. Waarom zou zo iemand verhuizen vanuit deze vertrouwde woning vol herinneringen, als het fysiek niet nodig is. Een verhuizing leidt verder veelal tot een fikse stijging van de woonlasten. Wellicht kun je zo iemand verleiden met een verhuispremie of een gratis verhuizing.
      En goedkope scheefwoners? Zij hebben meestal een positieve invloed op de wijk en het is de vraag of je moet willen dat deze mensen de wijk verlaten. Hoe groot is hun aantal? Willen ze de woning niet kopen van de corporatie? We zijn benieuwd naar de effecten van het interessante SEV-experiment, waar Woonpartners aan gaat meedoen en waar met inkomensgerelateerde huren wordt gewerkt. Overigens in samenwerking met VROM en onder toezicht van het Ministerie van Financiën.

   3. Startersleningen (7.d.)

      We zijn erg benieuwd naar de resultaten van deze leningen. Op kleine schaal kan het misschien een oplossing zijn, maar grote effecten zijn er niet van te verwachten. Bovendien lezen we van allerlei negatieve effecten, zoals prijsopdrijvend effect en beperking van de hypotheek doordat garantie van het hypotheekgarantiefonds voorwaarde is. Graag monitoren en regelmatig rapporteren. Verder vragen we ons af of starterleningen ook gecombineerd kunnen worden met regelingen als “Slimmer kopen” , “Slimmer Lenen” en “Koopgarant”.

9. GOED WONEN: WOONLASTEN

   Het is belangrijk, dat niet alleen wordt gekeken naar de huurlasten, maar tevens naar het energieverbruik. Beiden samen maken namelijk de hoofdmoot van de maandelijkse woonlasten uit. Maatregelen om deze woonlasten te verlagen c.q. laag te houden zijn dan ook welkom. Toch willen we hier enkele kanttekeningen plaatsen:

   1. Het woonlastenschema over de huursector in de Bijlage “Onderbouwing en Informatie” op blz. 81 geeft i.o. een vertekend beeld. Wat er nl. niet in staat zijn de NIET-subsidiabele kosten. Zo worden veel (ouderen)appartementen alleen verhuurd als je er ook een parkeerplaats in de ondergrondse parkeergarage bij huurt à raison van pakweg € 70,- euro per maand. Ook al heb je niet eens een auto. Dat betekent dan dat een woning ogenschijnlijk onder de aftoppingsgrens valt qua kale huur, maar niet heus.

   2. Daarentegen is het natuurlijk prima als corporaties proberen de woonlasten te drukken door allerlei energiebesparende maatregelen. We vragen ons wel af hoe de doelstelling van een reductie van 15% op het energiegebruik gemeten wordt. Is er dan een soort nulmeting (liefst per complex) beschikbaar? De nieuwste voorstellen van het Kabinet omtrent energiebesparing kunnen erg interessant zijn voor huurders, al moet het effect er van niet onderuit gehaald worden door een substantiële huurverhoging.
      Tenslotte is het PHB van mening dat huurders, die wonen in de slechtst geïsoleerde woningen en daardoor hoge stookkosten hebben in de huur zouden moeten worden gecompenseerd.

   3. Overigens maken we ons zorgen over berichten, die onlangs naar buiten zijn gekomen over een behoorlijke stijging van de bouwkosten in Nederland (10%). Bovendien leidt de grote druk op de bouwmarkt en gebrek aan goed personeel tot grote vertraging bij nieuwbouwprojecten. We vragen ons af wat daarvan de gevolgen voor de Helmondse situatie zullen zijn en voor het woningbouwprogramma en de woonlasten voor kopers én huurders. Zie ook H. 3.

   4. Woonlasten hebben ook alles te maken met de verhouding prijs / kwaliteit. De corporaties streven er naar dat woningen met een vergelijkbare kwaliteit ook ongeveer even duur zijn. Daarbij wordt de kwaliteit in punten uitgedrukt met behulp van het woningwaarderingsstelsel. Maximaal mag men 100% van de maximaal redelijke huurprijs vragen, maar men is bezig om dit in Helmond geleidelijk op te trekken naar 70%. Dat kan via harmonisatie van de huur naar deze 70% bij verhuizing. Het zal duidelijk zijn dat op die manier het huurniveau in de stad ook behoorlijk aan ’t stijgen is. Want gemiddeld zitten de Helmondse corporaties nog een stuk lager.
      Daarnaast is het de vraag of 70% overal realistisch is. Want ook al biedt de woning eenzelfde kwaliteit, de locatie van de woning is ook van belang. Bij huurwoningen is dat niet anders dan bij koopwoningen.
      Het PHB vindt het een goede zaak als de gemeente in beeld zou brengen hoe het nu gesteld is met de verhouding prijs/ kwaliteit in Helmond in de huursector. Niet alleen bij corporatiewoningen, maar ook bij particuliere verhuurders.

10. GOED WONEN: SAMEN WERKEN AAN VISIE

    1. Dit hoofdstuk is een soort samenvatting geworden. Misschien belangrijk om tot slot vanuit de woonconsumenten nog eens te benadrukken, dat:

       • het doorgaans in Helmond nog niet zo slecht wonen is;
       • dat er tal van positieve ontwikkelingen in de stad gaande zijn en dat alle partijen met elkaar al heel wat hebben bereikt;
       • dat je moet doen wat in je vermogen ligt en dat er nog heel wat vermogen is dat in de stad geïnvesteerd kan en moet worden ter verbetering van het goede wonen in Helmond;
       • dat als je woonconsumenten vraagt om mee te denken en mee te doen, je ze ook serieus moet nemen en een echte stem moet geven; om bewoners te motiveren hebben ze resultaten en successen nodig.
       • dat de situatie in veel wijken nog flink verbeterd kan worden; niet zozeer door te investeren in stenen, maar door te investeren in welzijn en zorg, in sociaal maatschappelijke zaken dus. Ook voor corporaties ligt daar een opgave.

    2. De matrix (9.a.)

       Bij dit hoofdstuk zit een matrix. Daaruit blijkt duidelijk welk een centrale positie de corporaties hebben bij de uitvoering van de woonvisie. Echter de gemeente heeft minstens zo’n belangrijke positie vanuit haar regierol. Daarom begrijpen we niet helemaal waarom hier en daar in de gemeentelijke kolom kruisjes ontbreken. Verder zou het goed zijn als de gemeente in de definitieve versie van de woonvisie ook een voorzet geeft van de manier waarop ze die regierol wil invullen en met behulp van welke instrumenten.

Tot zover de reactie van het PHB zoals vastgesteld in de Algemene Ledenvergadering van dinsdag 26 juni 2007,

Fred van den Eijnden, voorzitter

Antoon Steenbakkers, secretaris